Eie eller leie – hva lønner seg?

Når du kjøper en selveier, betaler du 2,5 % dokumentavgift til staten av kjøpesummen. I tillegg kommer tinglysing av skjøte og pantedokument hos Kartverket. På en leilighet til 6,1 mill. kr er dokumentavgiften alene ca. 152 500 kr.

• Borettslag: ingen dokumentavgift, bare eierskiftegebyr. Det gjør det billigere å komme i gang.
• Ved salg: megler, markedsføring og oppgjør koster gjerne rundt 2 % av salgsprisen (kalkulatorens anslag).
• Resultat: i Oslo-eksempelet ligger eie flere hundre tusen kroner bak etter ett år, uansett prisvekst.

Utlånsforskriften sier at boliglånet normalt ikke kan være mer enn 90 % av boligens verdi. Du må altså ha minst 10 % egenkapital – i tillegg til kjøpskostnadene.

• Samlet gjeld kan ikke være mer enn fem ganger brutto årsinntekt.
• Banken skal sjekke at du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng.
• Bankene har en fleksibilitetskvote og kan gjøre unntak for en liten andel av lånene.
• Eksempel: leilighet til 4,4 mill. kr i Bergen krever ca. 440 000 kr i egenkapital pluss ca. 111 000 kr i kjøpskostnader.

Du får fradrag for gjeldsrenter i alminnelig inntekt. Det betyr at skatten din blir 22 % av rentene lavere. Av 10 000 kr i renter er det i praksis 7 800 kr du selv betaler.

• Rentefradraget gjelder bare renter, ikke avdrag.
• Avdrag er ikke en kostnad – det er sparing i egen bolig.
• Med rente 5,3 % og 25 % egenkapital koster en Oslo-leilighet til 6,1 mill. ca. 29 400 kr i måneden det første året, inkludert avdrag og drift, mot 17 500 kr i leie (kalkulatorens tall).

I et borettslag betaler du en del av kjøpesummen nå (innskuddet), og overtar en andel av borettslagets lån – fellesgjelden. Renter og avdrag på fellesgjelden betaler du gjennom felleskostnadene hver måned.

• Sammenlign alltid totalpris, ikke bare prisantydning.
• Fellesgjelden er gjeld, selv om den ikke står i ditt navn.
• Avdragsfrihet på fellesgjelden gir lave felleskostnader nå, men høyere senere.
• Du får rentefradrag for din andel av rentene på fellesgjelden.
• I kalkulatoren skriver du inn totalprisen. Fellesgjelden telles ikke dobbelt.

Leier du, er det utleier som betaler nytt bad og nytt tak. Eier du, er det deg. Kalkulatoren regner med 0,8 % av boligverdien til vedlikehold hvert år for selveier. Det er et anslag – det varierer mye med alder og standard.

• På en bolig til 4 mill. kr er 0,8 % ca. 32 000 kr i året, eller ca. 2 700 kr i måneden.
• I borettslag dekker felleskostnadene mye av det utvendige. Kalkulatoren bruker da maks 0,25 %.
• Kommunale avgifter og husforsikring kommer i tillegg og varierer mellom kommunene.

Når boligprisene stiger 4 % i et år der alt annet blir 3 % dyrere, er boligen bare blitt ca. 1 % mer verdt i ekte kjøpekraft. Nominell prisvekst er altså inflasjon pluss realvekst. Fra 2015 til 2025 steg prisene på brukte boliger i hele landet 4,3 % i året, men inflasjonen var 3,25 % – realveksten var bare ca. 1 % i året (SSB tabell 07221 og 03014). Bare Oslo kom over 2 % realvekst.

Historikk er ikke fasit. Tallene under er anslag bygget på historikken, ikke en spådom. Kalkulatoren setter forventet prisvekst automatisk etter stedet du velger: 3 % inflasjon pluss realveksten i SSB-regionen 2015–2025, vektet halvt mot landssnittet for å unngå ekstreme utslag. Du kan alltid overstyre.

• Oslo: 2,2 % realvekst i regionen, 1,0 % i landet → 1,6 % → forventet 4,6 % prisvekst.
• Bergen 3,85 %, Stavanger 3,7 %, Trondheim 3,6 %, Tromsø (Nord-Norge) 3,9 %.
• Lav og høy er 1 prosentpoeng lavere og høyere prisvekst enn forventet.
• Leia antas å stige med inflasjonen + 0,5 prosentpoeng. Lånet ditt stiger ikke med prisene.

Regneeksempel: en bolig til 4 mill. kr i 2015. Steg den like mye som snittet i hele landet (4,31 % pr. år), kostet den ca. 6,10 mill. kr i 2025 (4 000 000 × 1,0431¹⁰ ≈ 6 099 900 kr). Det ser ut som 2,1 mill. kr i gevinst. Men i samme periode steg prisene på alt annet med 3,25 % pr. år. Regnet om til 2015-kroner er boligen verdt ca. 4,43 mill. kr (6 099 900 ÷ 1,0325¹⁰ ≈ 4 430 200 kr). Den ekte verdiøkningen er altså ca. 430 000 kr, eller ca. 11 % på ti år – ca. 1,03 % pr. år.

Med andre ord: Av prisøkningen på 2,1 mill. kr er ca. 1,67 mill. kr (i 2025-kroner) bare at kronene er blitt mindre verdt. Boligen er ikke blitt «mer bolig». Du får mer kroner for den, men hver krone kjøper mindre mat, strøm og nye boliger. Selger du og kjøper en tilsvarende bolig, har den også steget.

• Nominell prisvekst er det som står på prislappen.
• Inflasjon er hvor mye mindre kronene er verdt (målt med KPI).
• Realvekst er det som er igjen: ekte økning i kjøpekraft.
• Tommelfingerregel: realvekst ≈ nominell vekst − inflasjon (4,31 % − 3,25 % ≈ 1,03 %).

Den som leier, har ofte egenkapitalen og månedsdifferansen til overs. Spares de i fond, kan avkastningen ta igjen boligens verdistigning. Brukes de opp, forsvinner leiefordelen.

• I lavt scenario, der leietakeren sparer differansen i fond, er forspranget til eie etter 10 år lite i Bergen og Stavanger (under 110 000 kr), og i Tromsø ligger leie foran.
• Aksjesparekonto (ASK): skatt betales først når du tar ut gevinst.
• Skjermingsfradrag: en del av avkastningen på aksjefond er skattefri hvert år (skjermingsrenten). Kalkulatoren regner med 3 % – et anslag.
• Fond kan falle i verdi. Avkastningen på 6,5 % er et anslag, ikke en lovnad.

• Leie passer når du er usikker på jobb, by eller samboerskap, eller skal flytte innen få år.
• Leie gir lite ansvar for vedlikehold, men du kan bli sagt opp når kontrakten går ut.
• Eie gir trygghet for hvor du bor, frihet til å pusse opp og en tvungen sparing gjennom avdrag.
• Eie binder mye av formuen i én bolig. Faller prisene når du må selge, taper du.
• Depositum på leie (ofte 3 måneders husleie) er bundet og gir lav rente.

• Eie passer når du blir boende i minst 3–5 år, har 10 % egenkapital pluss kjøpskostnader, og tåler høyere rente.
• Leie passer når du skal flytte snart, mangler egenkapital, eller tror prisene i området vil stå stille – og du sparer differansen.
• Usikkert? Se på lav, forventet og høy scenario i kalkulatoren for dine egne tall.